El 25 de febrero de 2025, la Generalitat de Catalunya aprobó el Decreto Ley 2/2025, estableciendo nuevas medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Este marco normativo tiene como principal objetivo regular el mercado inmobiliario, especialmente en relación con los grandes tenedores de viviendas, y abordar el problema de los pisos vacíos en las zonas de mercado tensionado. Para propietarios e inversores, incluidas personas extranjeras con intereses en el sector inmobiliario catalán, es fundamental conocer los cambios introducidos y cómo pueden afectar a sus operaciones.
Registro de grandes tenedores de vivienda
Uno de los puntos clave del decreto es la creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda, que obliga a aquellos propietarios con cinco o más inmuebles en zonas declaradas tensionadas a inscribirse y proporcionar información detallada sobre sus propiedades.
El propósito de este registro es identificar viviendas vacías y regular los precios de alquiler, asegurando un mayor control sobre el mercado inmobiliario. No inscribirse en el registro conllevará sanciones económicas significativas.
¿Qué se considera un gran tenedor?
En Catalunya, se define como gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que cumpla con alguna de estas condiciones:
> Poseer cinco o más viviendas de uso residencial en municipios considerados de mercado tensionado
> Tener más de 1.500 m² construidos de uso residencial (sin contar trasteros y garajes)
Además, el cálculo de estas propiedades incluirá todos los derechos reales que permitan el uso, disfrute o administración ordinaria del inmueble, como el usufructo.
Ámbito geográfico de aplicación
El decreto tiene alcance en toda Catalunya, pero las obligaciones de inscripción solo aplican a aquellos inmuebles situados en zonas declaradas de mercado tensionado.
Ampliación del derecho de tanteo y retracto
Otra medida relevante del decreto es la extensión del derecho de tanteo y retracto en la compraventa de viviendas propiedad de grandes tenedores. Esto permite a la Generalitat adquirir con prioridad determinados inmuebles para destinarlos a vivienda pública.
Las principales novedades incluyen:
> Aplicación en zonas tensionadas: se amplía a todas las transmisiones de viviendas situadas en estas zonas, siempre que sean propiedad de una persona jurídica registrada como gran tenedor.
> Afecta a todas las ventas sucesivas: no solo en la primera transmisión, sino en todas las posteriores mientras el decreto siga en vigor.
> Obligación de notificar a la Generalitat: antes de vender una propiedad, el gran tenedor debe informar a la administración, indicando precio y condiciones. Si la Generalitat decide ejercer su derecho, podrá comprar la vivienda en las mismas condiciones acordadas con el comprador original.
> Derecho de retracto: si la venta se realiza sin la notificación previa, la Generalitat podrá intervenir y quedarse con la propiedad incluso después de que la venta haya sido formalizada.
*Excepción: la única exención a este derecho será en la venta de viviendas de nueva construcción, siempre que el comprador sea una persona física que la destine a su residencia habitual.
Licencias de obras en tiempo récord
Para fomentar la construcción y rehabilitación de viviendas, el decreto introduce un procedimiento acelerado para la obtención de licencias de obra en viviendas protegidas.
> Se crea la Licencia Básica, que permite iniciar las obras bajo la responsabilidad del promotor mientras se tramitan los permisos urbanísticos definitivos.
>Plazo reducido: la resolución de esta licencia se deberá completar en un mes, lo que puede agilizar notablemente la puesta en marcha de nuevos proyectos de vivienda asequible.
Endurecimiento de sanciones
El decreto refuerza el régimen sancionador para asegurar el cumplimiento de la normativa:
> Multas de hasta 900.000 euros por infracciones graves, como no inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores o alquilar por encima del 30% del índice de referencia de precios.
> Se busca regular el mercado y proteger a los inquilinos, evitando prácticas abusivas.
Impacto para propietarios e inversores internacionales
Para los inversores extranjeros y propietarios con intereses en Catalunya, este nuevo decreto representa tanto desafíos como oportunidades:
✔ Obligaciones legales: es esencial cumplir con la inscripción en el Registro de Grandes Tenedores y adaptarse a las nuevas restricciones de venta en zonas tensionadas.
✔ Nuevas oportunidades: la agilización en la obtención de licencias puede ser una ventaja para el desarrollo de proyectos de vivienda asequible.
✔ Riesgos elevados: las sanciones impuestas hacen que sea imprescindible realizar un análisis detallado antes de invertir.
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