Los últimos meses han traído consigo importantes cambios fiscales que afectarán directamente a las operaciones de compraventa de inmuebles en España, con especial énfasis en los grandes tenedores. Tanto a nivel nacional como en Catalunya, se aprobarán reformas que buscan regular el mercado, limitar la especulación y aumentar la recaudación fiscal.
Si eres un gran tenedor, esto te interesa: descubre las nuevas normativas y cómo podrán afectar a tu estrategia de inversión inmobiliaria.
Cambios en el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Catalunya
En febrero de 2025, la Generalitat de Catalunya acordó una reforma fiscal que incrementará el ITP en la compraventa de viviendas, afectando especialmente a las grandes fortunas y a los grandes tenedores.
Nuevos tramos del ITP en Catalunya:
- Hasta 600.000 euros: 10%
- De 600.001 a 900.000 euros: 11%
- De 900.001 a 1.500.000 euros: 12%
- Más de 1.500.000 euros: 13%
- Grandes tenedores y edificios completos: 20%
¿A quién afectará el nuevo tipo del 20% una vez aplicado?
> Grandes tenedores: personas o entidades con 10 o más viviendas en propiedad o 5 o más en zonas de mercado tensionado.
>Compra de edificios enteros: para evitar la acumulación de activos inmobiliarios con fines especulativos.
Eliminación de bonificaciones fiscales para empresas inmobiliarias en Catalunya
Hasta hace poco, las empresas dedicadas a la compra, rehabilitación y reventa de viviendas disfrutaban de una bonificación en el ITP. Sin embargo, en la reforma aprobada en 2025 que se aplicará proximamente, estas bonificaciones han sido eliminadas con el objetivo de evitar que grandes inversores se beneficien fiscalmente de operaciones inmobiliarias con fines lucrativos.
Esto implica que ahora las sociedades inmobiliarias tributarán igual que un particular en las compraventas, aumentando así la carga fiscal para estos actores del mercado.
Las medidas acordadas estarán contenidas en un decreto ley que el Govern aprobará próximamente y que requerirá la aprobación del Parlament.
Cambios fiscales en la compraventa de viviendas a nivel estatal en España
A nivel nacional, también se implementarán nuevas medidas que afectan la tributación en la compraventa de inmuebles:
Aumento del valor de referencia en el cálculo de impuestos
Desde enero de 2025, el Valor de Referencia Catastral ha sido actualizado, aumentando hasta un 10% en algunas zonas de alta demanda. Esto impacta en:
> ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para compras de segunda mano, ya que se calcula en base al Valor de Referencia y no al precio de escritura.
> Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que encarece las herencias y donaciones de bienes inmuebles.
Este incremento se ha aplicado para ajustar los valores catastrales a los precios reales de mercado, reduciendo así la posibilidad de declarar valores de compraventa por debajo de lo que realmente cuestan los inmuebles.
Reforma en el IRPF: menos deducciones en la venta de vivienda
Otro cambio importante afectará a la tributación de la venta de inmuebles en el IRPF. Hasta ahora, los vendedores podían beneficiarse de reducciones en la ganancia patrimonial si destinaban el dinero a comprar otra vivienda habitual o a ciertos instrumentos de ahorro.
¿Qué ha cambiado en 2025?
>Se han reducido las bonificaciones para mayores de 65 años, quienes antes estaban exentos de tributar por la ganancia patrimonial si reinvertían en rentas vitalicias. Ahora, el límite de exención ha bajado de 240.000€ a 180.000€.
>Las reinversiones en vivienda habitual solo podrán reducir un 50% de la ganancia patrimonial si se vende la vivienda antes de tres años de haberla adquirido.
Subida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en grandes patrimonios
A partir del ejercicio 2025, los Ayuntamientos han recibido autorización para incrementar el IBI en propiedades de gran valor o de uso turístico. Las principales modificaciones incluyen:
> Subida del IBI en zonas tensionadas hasta un 50% para viviendas vacías.
> Nuevas tasas para pisos turísticos, con incrementos de hasta el 75% del IBI ordinario en ciudades como Barcelona o Madrid.
> Bonificaciones eliminadas en viviendas de lujo, lo que impacta directamente en grandes propietarios.
Estas medidas buscan incentivar la puesta en alquiler de viviendas desocupadas y frenar la especulación en el sector inmobiliario.
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