En marzo de 2025, la Generalitat de Catalunya aprobó el Decret Llei 5/2025, que introdujo cambios decisivos en la fiscalidad inmobiliaria. Entre sus medidas, destaca la modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), imponiendo un tipo del 20 % en dos circunstancias clave:
- Cuando el adquirente sea considerado gran tenedor
- En la transmisión de edificios enteros de viviendas
No obstante, la normativa ha generado dudas en cuanto a la interpretación del concepto “gran tenedor”. Para aclarar el panorama, la Direcció General de Tributs i Joc (DGT&J) emitió en junio la Resolución 3/2025, que adapta el reglamento del ITP a las particularidades de la estructura de propiedad actual.
¿Quién se considera gran tenedor?
Según el artículo 641‑1.5 del Codi Tributari català (modificado por el decreto):
- Gran tenedor es quien posee más de 10 inmuebles o más de 1.500 m² construidos de uso residencial en Cataluña
- También se considera gran tenedor a quien posea 5 o más viviendas en zonas de mercado residencial tensionado
La Resolución 3/2025 añade el criterio de propiedad efectiva por superficie: solo computan las propiedades cuya plena o nuda propiedad posee el adquirente. Ejemplos:
- No se contabiliza el usufructo
- En comunidades o copropiedades, se consideran los metros cuadrados realmente adquiridos
- La vivienda habitual de la persona física está excluida del cómputo, si bien esto solo aplica a efectos fiscales, y no administrativos
Transmisión de edificios enteros: un nuevo escenario fiscal
El decreto también establece el tipo del 20 % para la transmisión de edificios completos de viviendas, incluso si no existe una división horizontal formal:
- Aplica incluso si el edificio incluye otros usos (trasteros, plazas de parking)
- Se grava sobre el valor proporcional de las viviendas y elementos comunes
- Se considera también en compraventas fraccionadas: cuando se completa la adquisición del edificio, se recalcula la tributación final al tipo del 20 %
- Existen excepciones: afecten solo a personas físicas, con un máximo de 4 viviendas, destinadas a vivienda habitual, o adquieran promotores sociales o entidades sin ánimo de lucro
Tramos progresivos para viviendas individuales
Además del tipo excepcional, el decreto introduce una tarifa progresiva para transmisiones de viviendas:
- Hasta 600.000 € → 10 %
- 600.000–900.000 € → 11 %
- 900.000–1.500.000 € → 12 %
- Más de 1.500.000 € → 13 %
Esto implica un cálculo más detallado y un posible coste mayor en operaciones relevantes.
Discrepancias interpretativas
Aunque la Resolución 3/2025 se aplica en el ámbito tributario, la Agència de l’Habitatge de Catalunya mantiene su propia definición de gran tenedor a efectos administrativos (derecho de tanteo y retracto), sin considerar la proporción en la copropiedad.
Esto puede generar situaciones complejas:
- Una persona podría no ser gran tenedor a efectos fiscales, pero sí administrativa
- Implica que algunas transmisiones pueden cumplir tributariamente, pero estar sujetas a control previo o derechos de adquisición por parte de la Generalitat
Recomendaciones de Abarca
En este nuevo entorno fiscal, recomendamos:
- Realizar una revisión exhaustiva de inmuebles y su estructura de propiedad antes de la transmisión
- Evaluar superficie real, condición del adquirente (gran tenedor o no) y calificación de vivienda habitual
- Consultar con asesoría especializada para aplicar correctamente las posibles excepciones
- Anticipar el impacto fiscal en escrituras para evitar sorpresas en la autoliquidación
Abarca ofrece una asesoría fiscal completa, con atención personalizada presencial, telefónica u online, para resolver cualquier duda vinculada al ITP y derecho administrativo.Si estás planificando una transmisión, te invitamos a contactar con nuestra asesoría fiscal para analizar tu caso y optimizar tu operación con garantía.
