El mercado del alquiler en Cataluña vive en 2025 un nuevo punto de inflexión. Desde el 1 de octubre, la Agència de l’Habitatge de Catalunya ha ampliado la aplicación de los índices de precios de referencia del alquiler a 41 municipios adicionales, entre ellos Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Vilafranca del Penedès, Terrassa y Sabadell. Esto significa que ya no solo la ciudad de Barcelona queda bajo el paraguas de esta normativa, sino que toda el área metropolitana y buena parte de municipios de más de 20.000 habitantes deben ajustarse a límites máximos de renta.
Un año de aplicación de la Ley de Vivienda
La medida llega después de un año de vigencia de la Ley de Vivienda estatal (Ley 12/2023), que habilitó a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado tensionado y aplicar límites a las rentas. Cataluña fue pionera en su aplicación, al aprobar en marzo de 2024 el índice de referencia que ya obligaba en Barcelona y 140 municipios más.
Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, esta regulación provocó en su primer año:
- Una reducción del 8,9 % en los precios de nuevos contratos en Barcelona (1.087 €/mes de media en 2024 frente a 1.194 €/mes en 2023)
- Una caída del 4,9 % en Cataluña en su conjunto
- Una disminución de la oferta de alquiler tradicional del 18%, con traslado de muchos propietarios hacia el alquiler de temporada y la media estancia (Idealista, marzo 2025)
Qué implica la actualización de octubre de 2025
Con esta nueva extensión, la Generalitat busca reforzar el control sobre áreas metropolitanas y ciudades de gran crecimiento, donde la presión de demanda se ha disparado.
- En Sant Cugat, el precio medio de un alquiler se situaba en 2024 en 1.390€/mes, un 22% por encima de la media catalana (Fotocasa)
- En Castelldefels, la presión turística y de segundas residencias ha hecho que los alquileres superen los 1.500 €/mes en primera línea de mar, según Idealista
La aplicación del índice en estas localidades obligará a que los nuevos contratos no puedan superar el rango de referencia oficial, salvo que la vivienda esté rehabilitada o cuente con características especiales justificadas.
Opiniones y controversia
La medida ha generado opiniones encontradas:
- Sindicat de Llogateres de Catalunya: celebró la ampliación como “un paso adelante para frenar la especulación también en municipios del extrarradio donde miles de familias se estaban viendo expulsadas”.
- APCE (Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña): advierte que el efecto será el mismo que en Barcelona: caída de la oferta disponible y mayor trasvase hacia figuras como el alquiler de temporada o incluso la venta.
- Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API): recuerdan que en 2024 un 43 % de los contratos retirados del mercado en Barcelona se trasladaron al alquiler de temporada, lo que genera “un efecto perverso” contrario al objetivo de la ley.
Comparativa con otras comunidades
Cataluña no es la única en aplicar estos límites, pero sí la que más municipios tiene regulados.
- En Baleares, la aplicación está en estudio tras un alza del 14% en precios de alquiler en 2024.
- En Madrid, el Gobierno autonómico ha rechazado aplicar el índice, argumentando que “reduce la oferta y no protege a largo plazo al inquilino” (Isabel Díaz Ayuso, septiembre 2025).
Perspectivas para 2026
Los analistas del Banco de España y de Tinsa coinciden en que el mercado del alquiler seguirá tensionado mientras no aumente el parque público de vivienda, actualmente apenas un 2,5% en España frente al 9% de la media europea. El control de precios puede contener parcialmente las subidas, pero no resuelve el problema estructural de falta de oferta.
La ampliación de los índices de referencia en octubre de 2025 refuerza la necesidad de que propietarios e inquilinos se adapten a un entorno cada vez más regulado y complejo. Para el propietario, implica:
- Revisar cada contrato con asesoramiento profesional.
- Analizar opciones como el alquiler de temporada (cuando sea viable y cumpla normativa).
- Valorar si la venta o el alquiler siguen siendo la mejor estrategia patrimonial.
En Abarca, como expertos en gestión inmobiliaria en Barcelona y Cataluña, ayudamos a nuestros clientes a optimizar su patrimonio inmobiliario en este nuevo marco legal. Nuestra recomendación es clara: anticiparse y actuar con estrategia para evitar sanciones y maximizar la rentabilidad.
Contacta con nuestro equipo de expertos para una
